在物业管理工作会议上的讲话（精选3篇）

在物业管理工作会议上的讲话 篇1

同志们：

昨天，家瑾同志对《物业管理条例》(以下简称《条例》)的出台过程和主要法律制度作了说明，志峰同志就《条例》的重大意义、主要精神和下一步的工作安排讲了话，我完全赞成，请各地区各单位认真贯彻落实。这次会议，在以往工作的基础上，有十个单位交流了经验和贯彻《条例》的安排，希望各地研究借鉴。

会议讨论中提出了不少贯彻中的意见以及一些需要继续探讨研究的问题。昨天晚上，房地产业司进行了认真的归纳整理，给我列了十大问题，主要是《条例》贯彻实施中的有关问题，针对这些意见，建设部还将继续研究，也希望各地积极探索。一是，关于业主和业主大会。《条例》规定业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过，重大事项须经全体业主所持投票权三分之二以上通过。业主大会怎么组织，还需要探索。二是，业主委员会成员的素质问题。对此《条例》作了原则性的规定。业主委员会成员需要具备高素质，能否请当地的人大代表和政协委员来担任。业主委员会能不能真正尽责，对业主委员会发挥作用很重要，请你们在今后的工作指导中总结经验。三是，业主大会在法律上承担什么责任。它既不是自治组织，不是法人机构，又不是民政部门登记的社团组织。四是，物业管理区域内发生治安事件，物业管理企业有没有责任。五是，关于物业管理企业代收水、电、气、暖等费用产生的纠纷如何解决，维修责任如何落实，这涉及到公用事业改革的问题。六是，物业管理企业经营环境和亏损的问题，以及当地政府在环境整治中会不会增加物业管理企业负担的问题。七是，共用部位、共用设施的产权怎么明确地界定。八是，旧小区实行物业管理难的问题。九是，房地产管理部门与其他相关部门对物业管理活动的监督责任和如何履行职责。十是，地方政府制定相应的法律法规和研究转变职能的问题。这些问题大部分都在志峰同志的报告里作了说明，要在贯彻《条例》中逐步解决，要有一个过程。我个人体会，物业管理不完全是一个房屋管理问题，很多社会问题交织在一起，极其复杂。当前最重要的是抓好《条例》的学习、宣传、贯彻，要通过制度创新，机制创新，管理创新，探索解决好这些问题。发展中的问题要用发展的办法来解决。下面，我结合自己学习《条例》的体会谈点认识，同大家一起研究讨论。

我认为当前贯彻《条例》，首先是省建设厅、各地房地产行政主管部门，也包括城乡规划、市政公用、质量安全管理部门要共同做好《条例》的贯彻落实工作，前期建设和物业管理带来的问题非常突出。《条例》从解决社会发展、经济发展过程中的一些矛盾出发，作出了很多规定，所以《条例》的贯彻落实工作不是一个部门的事情。大家谈到的旧小区问题，到底是房屋管理，还是城市市容市貌环境卫生管理，还是房屋管理和市容市貌环境卫生管理相结合，是很现实的问题。各地要在认真学习领会《条例》的法律关系，认真分析各地实践的基础上，确定有效的步骤，推进《条例》的实施。向社会各方宣传理解认识《条例》的重要性，和自己应当承担的法律规定的责任、权利和义务。深化改革和贯彻《条例》是我最近想的比较多的问题。我理解贯彻《条例》的重点和难点是各方思想认识问题，尤其是主管部门、业主、开发企业和物业管理企业，要解放思想，实事求是，与时俱进，根据《条例》调整工作思路，转变观念，将《条例》贯彻好。

一、物业管理发展及《物业管理条例》的社会基础

我国物业管理历来是有社会需求，与经济体制、住房制度、政府管理社会事务的方式有关，直接影响城市环境、城市容貌、城市形象，是全社会的客观需要，反映的是城市综合素质的重要方面。物业管理新体制的产生、发展是一个长期的演变过程，并且随着社会主义市场经济体制的建立和完善，社会事业的发展，人们生活水平的提高，住房制度改革的深化，以及房地产建设、销售和售后使用管理分工的专业化、社会化、市场化，而得到逐步发展和规范。

我国物业管理的历史状况： 80年代初以前，我国广大居民住房产权主要是属于政府房管部门、企事业单位和政府机关所有。居民住户是房屋的承租者，交付房租、享有房屋的使用权。政府房管部门或者企事业单位负责环境管理，包括绿化、卫生、垃圾和厕所管理等公共部分，列支相关费用。居(家)委会、街道办事处是对居住环境管理承担组织责任。

80年代中期之后，我国进行城市经济体制改革，打破单位单一投资建房，开始允许多渠道建房。人们对居住条件的要求逐步提高，形成对居住环境配套设施的需求。房屋建成后由房屋产权单位管理，外部环境则由居委会或街道办事处负责管理。这一管理模式，逐步强化了居民关心居委会和街道办事处所管公共部位的环境卫生、绿化环境等公共财产的意识。

房地产市场的培育和发展，带动了单位购房，随着这种需求的增大，开始形成服务于房屋所有人的物业管理。特别是人们对良好的居住环境的需求，刺激了商品房的供应，从而进一步促进了新建小区的物业管理，这种需求的经济负担和住房分配方式一样仍是单位负责，个人受用。新建小区物业管理的发展起到积极的推动和示范作用，同时也引发出物业长期管理的需求。

我们房地产开发是实行滚动开发，预售制、规划批准建设范围实施周期长短不一，加上历史上新建房屋移交中产生物业费用由谁来承担问题，促使开发企业组建物业管理企业，满足开发企业的需求和购房业主在小区建设尚未全面完成情况之下的物业管理需求。房地产开发企业对自己开发的项目实施物业管理，也是基于业主对物业管理服务的需求，这就形成前期物业管理。

随着住房制度改革的推进，物业管理也随之发展。但存在公房出售之后的物业管理和仍由公房管理、单位管理的出售及未出售公房之间需求关系、管理方式等尚需研究和规范。

居民的住房需求，由直接关注住房面积大小、功能质量等内部需求，发展到对环境的需求;从需要对房屋共用部分的管理，发展到同时需要对部分公共社会事务的服务;从需要对房产和附属设施的完好，发展到实现房屋的保值、增值。这些，使物业管理的内涵更加丰富，需要研究解决的问题更加明晰。

从我国物业管理发展的进程来看，物业管理涉及我国计划经济体制向市场经济转变，房地产业发展和住房制度改革，改善人居环境、提供公共服务，也包括机关后勤服务改革，政企分开、政府转变职能，基层政权职能到位和居委会自治组织作用的发挥。在这些转变中需要立法来强调业主的自身的位置，规范业主与业主之间、业主与开发企业之间、业主与物业管理企业之间，居委会、街道办事处与业主和物业管理企业之间的关系，需要政府主管部门转变观念，改变工作方式和方法，也有基层单位的改革转制问题，这也就是存在于《物业管理条例》之中的社会基础，需要明确相关法律制度。

二、物业管理中要运用法律法规规范人们的行为(或者讲相对人的行为)

《物业管理条例》既然存在着立法的社会基础，就应当用法律法规来规范，在改革和发展中推进物业管理。法律法规的严肃性，既要调整解决好现有矛盾，又应有一定的前瞻性。因此，我体会，要贯彻落实好《条例》，关键是学习、宣传《条例》规定，准确理解和把握好物业管理活动中的规定法律关系。这里我着重讲一讲以下几个方面的认识：

(一)业主是《条例》规定的责任主体

业主是房屋产权的所有者，业主委托物业管理企业实施物业管理区域内的物业管理行为。所以，业主是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。这是宣传贯彻《条例》，形成共同工作氛围的基础。明确这一点，才能说清楚业主具有可以选择管理企业和不选择管理企业的权利，具有维护个人和公共的共同利益的责任，和遵守公共利益和社会责任所规定的义务。

(二)业主大会和业主委员会是一种必然的选择

业主的责任，除了对房屋内专有部分所有权的行使，更重要的是还承担遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面，由公约和规章制度确定的义务。多个业主之间必定形成共同利益和共同事务，而公共利益和共同事务不是一个人代表的。从我国固有的特点来看，公共利益和公共事务部分，必然存在业主和业主之间内在的联系，这就体现出业主公约。因此，《条例》在进行制度设计时，在吸收实践证明行之有效的既有制度的基础上，确立了业主大会制度。明确物业管理区域内全体业主组成业主大会，规定了业主大会的成立、会议形式和表决方式，业主大会按照《条例》和业主大会议事规则确定的程序作出的决定，包括业主公约等，视为全体业主的共同决定，对全体业主具有约束力。通过这些规定，保证业主大会能够切实担负起代表和维护全体业主合法权益的职责。

(三)合同是物业管理服务的法律依据

业主、业主大会与物业管理企业之间是合同关系。业主、业主大会委托物业管理公司管什么、达到什么服务标准，要通过合同明确约定。当然，服务价格和服务水平必须相对应。物业管理公司的服务内容不是包罗万象的，应该按照合同约定提供服务。在物业管理服务活动中，业主是责任主体，物业管理公司是服务主体，他们之间违反合同的纠纷是民事纠纷，主要受《合同法》保护和约束，行政主管部门不要过多干预。

(四)前期物业管理必须加强

《条例》规定，在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。为什么《条例》规定，建设单位可以选聘物业管理企业进行前期物业管理。

在建设过程中间，开发企业与业主以及物业管理企业之间相互利益关系的调整是关键。与其他的销售行为不同，房屋产权的销售是一个过程。因为房屋建设实行的是滚动开发，业主在滚动开发中，获得产权，不可能等到开发商销售完所有物业，购房人全部入住，成立业主大会之后，才来选聘物业管理企业实施物业管理。因此，商品房销售阶段的物业管理服务，是建设期的业主(建设单位)向最终业主(住户)过渡期的物业管理，也就是前期物业管理，客观上只能由建设单位选聘物业管理企业来实施。《条例》规定，前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业来签订。但物业管理企业提供服务的对象不仅是建设单位，主要还是逐渐入住的购房人。根本上讲是业主长远利益的保证，包括对批准规划实施中的有关问题的预防，可以减少开发企业建设过程中随意改变规划。所以，《条例》要求，购房人在与开发建设单位签订的购房合同中，必须包含建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同的内容，从而让购房人承担前期物业服务合同中约定的关于物业管理的权利义务，为业主接受物业管理企业的服务提供了法律基础。

(五)业主、业主大会、业主委员会应当诚意接受居委会的指导和监督

《条例》第二十条对业主委员会、业主大会与居委会的关系作了明确规定。要理顺两者的关系，关键是要学习贯彻《条例》和《城市居民委员会组织法》。居民委员会是居民自我管理、自我服务的自治组织，主要职能作用是，协助基层政权做好居民群众政治思想工作，调解居民邻里矛盾，维护居民道德行为规范，创造良好、和谐的社区人际关系。业主大会是业主们由于共同财产关系而形成的共同利益通过业主公约来确定的组织。居委会是和社区对应的组织，业主大会是和物业管理区域对应。业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。《条例》设立了业主大会、业主委员会作出决定应当告知并听取居委会意见的义务。规定业主大会、业主委员会应当接受居民委员会指导和监督，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。同时规定，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居委会依法履行自治管理职责，并接受其指导。与其他企业一样，物业管理企业按合同和国家有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

(六)落实《条例》规定住房专项维修资金制度，应当从房管部门改革和改进工作抓起

关键要清理公房出售专项维修资金的挪用，建立健全管理机制，落实账户到人。《条例》规定，住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定，交纳专项维修资金。建立专项维修资金的目的，主要是用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新改造。这是保障物业管理区内公共设施、共用部位完好使用和维护业主长远利益的必要措施。因此，必须完善制度，严格征收，专项使用，加强监管。

(七)政府机关要转变职能做好实施监督

物业管理企业是依照《公司法》设立的自主经营、独立核算，独立承担民事权利和义务的民事主体。民事主体在市场中的行为其实就是市场行为，民事行为的特性要求给市场主体以充分的自主权利，政府不能干涉民事主体自由从事市场活动，不能主动介入到这种活动中去，更不能随便运用自己拥有的行政权力进行干预。政府部门既要尊重业主在物业管理上的自主权，也要尊重物业管理企业的独立经营自主权。

政府的作用，主要是根据法律、法规、规章对物业管理企业行为实行监督管理，为他们从事市场活动提供法律和制度上的保障。各地房地产行政主管部门，要彻底改变过去大包大揽的观念和做法，明确哪些是自己管的，哪些是民事行为交给市场解决的，一旦有民事纠纷，应鼓励多走一点司法程序来处理，做到依法行政，既到位，又不越位。

(八)抓好公房管理部门改革，有步骤推进实施物业管理，抓好试点稳妥推进

社会对环境的需求是地方政府关心的。公房管理改革不仅是房管部门的事，关键是人的居住环境，有居民本身要求，也是城市形象问题，要有紧迫感，要积极参与。各地建设和房地产主管部门应当作为地方政府的参谋，制定方案，推进改革实施。

(九)建设部和省厅市局的工作问题

做好这项工作，必须充分领会《条例》精神，并充分总结物业管理发展的历史过程。通过这些工作，把握物业管理的难点、重点和方向，这样工作才有前瞻性。

第一，要把法律关系弄清楚。要明确物业管理各方主体的法律责任，特别要明确业主责任和行政主管部门自身的责任。

第二、要尽快完成配套法规的制定，对过去的法规进行清理，要有计划，明确出台的时间。部里有关司局向我反映，向地方征求意见的立法经常不能按期回来。当前部里要建立一个考核各省厅市局的制度，把法制工作作为考核省厅市局工作的一个重要指标，并把考核结果向省区市政府通报。

第三，要同心协力，解决法制建设问题。我讲的同心协力有三个层面。一是上下同心协力，我们这个行政管理的各部门要同心协力，二是左右同心协力，我们今天为什么要求部里其他司的司长来参加会议，《条例》对有关质量安全，规划问题，城市建设中的水、气等改造的问题，都有规定。贯彻落实好《条例》，我们的相关部门能不能同心协力很重要。三是我们与建设行政管理部门以外的部门同心协力，特别要与民政部门，与当地政府有关社区管理的部门同心协力。我们要如实地告诉别人，对你们工作有什么要求。当然部门之间的工作是有不同侧重的，要在分歧中找共同点。

(十)宣传工作

宣传工作还要加强。法规司、房地产业司要组织开展好有关宣传活动。要宣传贯彻实施《条例》对促进城市发展、改善投资环境的作用，对协调业主共同利益和保护业主合法权益的作用。对业主的宣传，要增强业主自律意识，推进民主协商机制的形成。只有依靠社会力量的支持和社会舆论的正确引导，《条例》的贯彻工作才能做好，才能规范社会人和行政部门的行为。做好自己的本职工作，抓好《条例》的贯彻落实，真正维护广大业主的利益，这是国务院领导对《条例》颁发实施的要求。《条例》在制定过程中广泛征求了社会各方的意见，在贯彻实施《条例》中更要倾听群众的意见，认真解决群众反映的热点、难点问题。

同志们，随着《条例》的颁布实施，我国的物业管理行业进入了一个新的阶段。我们要以“三个代表”重要思想为指引，学习好《条例》，贯彻好《条例》，按《条例》的要求做好自己的工作，切切实实地保护好广大群众的权益，为全面实现小康社会目标作出应有贡献。

在物业管理工作会议上的讲话 篇2

一、正视现实，进一步增强规范物业管理工作的责任感和紧迫感

我市的物业管理工作从1998年开始起步，多年来虽然在政府的领导下，经过物业工作者的不懈努力，使物业管理工作，有了一定的发展，但我认为还只是停留在初级阶段。从企业认证情况看，全市物业管理企业中有资质的仅有5家，可以说少得可怜。从供暖情况看，*城区供热面积214万平方米，供热楼房499栋，22213户，锅炉房125座，锅炉167台，总计558吨，目前自烧98座，承包27座。其中物业公司直管楼房122栋，面积49.2万平方米，委托楼房36栋，13.2万平方米。共有19座锅炉房，33台锅炉，计150吨，固定资产2232万元，直管供热户数8095户。几年来政府协调解决资金300万元，对城区一些老楼房及全市大循环式楼房进行供热分户改造。现在已完成分户改造69栋，4143户，27.8万平方米，占应改造的57%。由于煤电涨价，热费欠缴、设备陈旧，管理不善，导致供热温度很难达到国家标准。从市直部门单位住宅楼物业管理情况看，目前市直部门单位所管的住宅楼341栋，面积151.5平方米。其中物业管理自己负责的有77个单位，263栋楼房，面积115.3万平方米，租赁发包的有29个单位，78栋楼房，面积36.3万平方米，这些单位住宅的物业管理还只是以供暖为主，其它服务项目如卫生保洁、四防安全、公用设施维护等都不到位。从开发小区的物业管理情况看，我市城区现有引资开发小区4个，即阳光苑、世纪花园、怡景花园、曙光小区，建有楼房28栋，建筑面积12.8万平方米。其中物业管理由开发建设单位自管的有2个。租赁发包的有2个。除阳光苑小区物业管理较好外，其它小区的物业管理水平仍须急待提高。

在正视现状的同时，必须清醒地认识到我市物业管理存在的突出问题。

一是行业管理不够规范，机制不够健全。我市物业管理办公室成立较晚，未能全部履行行政主管部门职责，依照《条例》对辖区内的物业管理活动进行监督、检查、指导的力度不够。物业管理企业市场准入制度未能得到有效执行，导致物业管理企业大都没有资质，无序进入市场，管理不规范，服务不到位，不讲诚信，毁约弃管。并有开发商将配套公建私自转卖给承包人，变成承包人的私有财产，承包人为了谋求个人利益，往往是多收费，少服务，随意增加业主负担，造成多起群众上访。

二是业户欠费严重，国有供热设备带病运行。由于市场调节的燃煤价格迅速上涨，供暖必需的原材料与燃料价格的不断上升，导致供热成本不断增加，20*—20*年供暖期每平方米供热成本比上年度增加了10元，同时热费收缴率年平均低于80%，每年热费收缴率下降2-4个百分点，20*—20*年供暖期，业户欠缴国有公司热费就达340万元。由于企业资金短缺，致使大量老化和已超过使用年限的供热设备得不到及时更新改造，相当部分供暖系统存在隐患。

三是早期住宅物业管理缺失，供热管网分散。由于我市没有执行专项维修基金征缴制度，结果一些市直单位部门的住宅楼公共部分当出现下水堵塞、墙皮脱落、屋面防水渗漏等问题时，往往因为资金问题，随之在维修养护时就出现了互相推诿、彼此敷衍的滞管现象，影响了居民的正常生活。另外全市共有锅炉房125个，使用锅炉167台，锅炉网点过密，未能集中和分户供热，造成能源消耗过大，环保质量较差。另外一些承包企业受供热成本涨幅影响，未能达到供热标准，群众反应强烈。

四是物业企业负担过重。目前物业服务是商品的社会氛围尚未形成，大多数市民还习惯于计划经济下的福利住房分配和使用制度，花钱买服务的意识还不强，有些业主只想得到更好的物业管理服务，却不被合同约定支付相应的费用，直接影响了物业企业经营性收入。有的开发小区建设不配套，遗留问题多，如地沟高度不够，下水管道脱节、堵塞，脏水上返等问题不断出现。物业管理法规与相关配套制度、政策不健全，影响了物业规范有序健康发展。这些问题在一定程度上影响了我市物业管理工作的发展，成为制约物业管理企业发展的难点。因此，我们必须正视现实，统一认识，加大力度，进一步增强加快发展物业管理工作的责任感和紧迫感。

二、全面履行部门职责，强化对物业行业的监管力度

1、明确物业行政管理部门职责。*市物业管理办公室负责我市城区物业管理工作，是市政府下辖的独立的城市住宅物业管理的行政主管部门，办公室设主任一人，由*办事处副主任常城兼任。下有4名工作人员。其职责是宣传贯彻国家、省、市有关物业管理法律、法规、规章;指导业主成立业主大会，并选举产生业主委员会;指定专门帐户，存储和代管业主交纳的各项维修资金，并监督其使用;制定物业服务合同、业主公约、业主大会议事规则等示范文本;审查物业企业资质;监督、检查、指导物业管理活动;纠正违反物业管理行为。

2、做好“专项维修基金”的征缴工作。《物业管理条例》第2章第7条第4款规定：“按国家有关规定交纳专项维修基金”。专项维修基金可以解决因建楼比较早、已过保修期楼房屋面防水渗漏困绕住户生产、生活等难题，以及公共设施设备的维修。市物业管理办公室是物业维修基金的主管单位。依据上级有关部门要求，城市规划区内新建商品住宅和现已使用的商品房其共用部分、共用设施、设备的维修基金，由开发建设单位代收，并与物管办签订《物业维修基金收缴协议》;向购房者收取购房款2.5%的物业维修基金，购房者须持物业维修基金专用票据和其他资料办理房屋确权手续;开发建设单位在售房期间，应将代收取的物业维修基金定期存入市物业维修资金专户。现已使用的商品房，其公用部分、公用设施、设备的维修基金，由实际管理的开发建设单位或物业公司负责收取，按建筑面积每月每户每平方米0.15元，非住宅用房以每月每平方米0.8元收取，管理单位按所管房屋的数量到市物管办核准收缴数额领取专用票据，并及时将收缴的基金足额转入物业维修基金专户。

3、执行物业管理市场准入制度。根据《条例》规定，市物业管理办公室要参与前期住宅小区规划设计方案的论证，提出便于实施物业管理的具体意见，参与住宅小区竣工后的综合验收。今后凡进入社区(小区)的物业管理企业都要具备相应资质，同时要到市物业管理办公室审核、备案。实施物业管理时，要与业主委员会签订物业管理委托合同，并向物管办交纳保证金或固定资产保证金，标准不低于5万元。各部门、各单位所属的住宅楼，物业管理工作必须接受行政主管部门的监督和指导，要坚持以人为本,自行加大管理力度，完善服务措施，提高服务水平，保证一方稳定。开发建设单位要在办理“房屋销售许可证”之前，通过招投标或采取协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。这样做有助于完善市场竞争机制，做到建与管不留隐患，切实解决配备设施不完整或不切实际的超值服务承诺等问题，从而促使物业管理尽快走向规范化的市场轨道。

4、努力做好业主委员会的组建与管理工作。业主大会、业主委员会和业主是物业管理活动的主体，业主委员会是物业管理工作中的群众性自治组织，在社区组织的配合下，由物业管理办公室组织召开业主大会选举产生，其委员应当由社区或楼区内热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，今后凡是实行物业管理的住宅区，都要依法成立业主委员会。业主委员会要接受物业管理办公室的监督、检查、指导，同时积极配合社区组织依法履行自治管理职责，其权利和义务，《条例》有明确规定。在实际工作中要突出业主权益，同时明确业主应承担的义务，促进业主自律和民主决策。要保证做到业主的权责一致，这是业主大会、业主委员会规范运作的关键。要形成一个有效的监管协调机制，及时化解业主委员会和物业管理企业发生的矛盾和纠纷。一个成熟的、挑剔的、高素质的、依法运作的业主委员会，肯定有力于物业管理行业高速健康发展，有力于减少投诉，保障社会稳定。

三、不断完善服务功能，扎实做好物业管理工作

1、切实加快国有物业公司的管理机制改革。*市物业公司要全面进行企业内部管理机制改革，实行领导班子集体承包责任制，健全完善企业内部规章制度，切实形成规范长效的制约机制。要实行公开竞聘制度，配齐配强中层领导;要实行双向选择制度，实现竞争上岗，定员定责;要实行承包经营制度，实现风险抵押，自负盈亏;要实行指标考核制度，实现绩效挂钩，奖优罚劣。通过改革，全面提高企业的经济效益，增强公司的竞争实力，促进物业管理事业的健康发展。

2、努力做好城区供热联网和分户改造。依据国家、省市有关规定，城区内凡实行“大循环”集中供热的居民楼、商用楼都必须进行分户改造，设计、安装具有分户计量及室温调控功能的采暖系统，形成一户一栓，水热同位。国有物业公司直管楼房的分户改造资金按规定由供热单位和业户共同筹集，委托管理和单位自管的楼房分户改造资金由产权单位和业户共同筹集。今年，如果委托管理单位楼房的分户改造任务不能完成,或者不能及时出资搞好锅炉、管道的维修养护而出现隐患的，物业公司有权停止供气。同时物业公司要根据城市发展供热总体规划，积极争取协调资金，逐步实现大面积供热并网联网，实现环保、节能、高效的目标，两年内力争全面完成供热联网和分户改造工程。

3、加大力度清缴热费。热费收缴多年来一直是物业单位的难点问题。为此，市政府要求各相关部门和单位必须密切配合供热企业，依法收缴陈欠热费，并对拒交热费的“钉子户”，应履行法律手续，坚决收缴。对供热托管单位多年所陈欠的热费，托管单位要采取有利措施，在开栓前将欠款缴清，否则物业公司可以停止供热。

4、强化服务意识，提升小区物业管理水平。物业管理的对象是建筑物和建筑物的配套设施设备，服务的对象是广大群众，所以说它是一种特殊的服务行业，既要做好“物”的管理工作，更要做好为“人”服务的事情。因此，物业企业要在物管办的指导下，按照市场需求多样化和实效性的原则，根据物业管理服务内容、服务质量和市民的经济承受能力，确定相应的收费标准，与业户签订服务合同，并提供质价相符的服务。根据《条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气等单位应当向最终用户收取费用，物业管理企业不得代收。物业企业要积极组织不同类别的从业人员进行物业管理知识、法律知识和专业技能培训，达到持证上岗。要不断强化服务意识，切实解决好群众生活中遇到的困难和问题，排查纠纷，化解矛盾，维护群众的合法权益，把党和政府的温暖送到千家万户。

在物业管理工作会议上的讲话 篇3

同志们：

今天在风景秀丽的峨眉山市召开全省水利系统办公室工作会议，主要任务是通过总结工作、表彰先进、交流经验、研究对策，把全省水利系统办公室工作推向一个新的更高水平。

参加这次会议有四条理由。一是办公室工作很重要;二是办公室工作很辛苦;三是有办公室工作情结;四是乐山市县水务工作很出色。这次会议得到了乐山市委、市政府的大力支持，乐山市委、市纪委赵田书记也在百忙之中抽出时间到会祝贺。水利部办公厅对四川的工作高度重视，何猛处长亲自到会指导，给我们提出了很多宝贵意见。前面，厅办公室主任赵斌同志就去年工作作了全面系统的总结，对下一步工作作了具体安排，我都赞同，请大家抓好落实。

近年来，全省各级水利部门办公室紧紧围绕水利发展改革大局，主动有为，履职尽责，较好地完成了办文办会、综合协调、信息调研、督查信访、机要保密等各项任务，在服务领导、服务机关、服务基层等各方面都取得了可喜成绩，为全省水利圆满完成各项目标任务发挥了重要作用。在此，我代表厅党组，向各位分管领导和办公室主任，并通过你们向全省水利系统办公室工作同志表示衷心的感谢!下面，我讲三点意见：

一、深化认识、找准定位

办公室是单位的综合机构，是极其重要的部门。之所以极其重要，是因为办公室有“三个特殊”：

一是位置特殊。办公室是协助领导进行决策与管理的综合办事机构，是领导的重要参谋助手、机关的管理者、联系群众的桥梁纽带，在一个部门和单位中处于中心枢纽的地位。其地位的特殊性，可以形象地概括为“三部”：参谋部、信息部、后勤部。所谓参谋部，就是为单位领导决策提供服务，特别是办公室秘书人员要搞好决策服务，以准确领会和彻底贯彻领导意图为使命。所谓信息部，就是要善于调查研究，搜集、整理、传递、驾驭信息;所谓后勤部，就是要为领导、为机关正常运转提供必要的后勤保障。特殊的位置，特殊的职责，使办公室具有很强的影响力。办公室工作好坏，作用发挥得如何，不仅直接反映出办公室自身水平，而且关系到党的路线、方针、政策的贯彻，关系到领导班子决策的落实，关系到一个部门和单位的形象和威信。一旦办公室工作出现任何闪失和疏漏，都会影响到整个机关的正常运转，破坏机关的整体形象。正是从这个意义上讲，我们说：办公室工作事关大局、事关全局。

二是任务特殊。办公室的主要任务是“三为服务”：为领导服务、为机关服务、为基层服务。全方位、多层次、高标准地做好服务工作，让领导满意，让部门满意，让基层满意，是办公室工作的出发点和着力点。对领导服务，要突出政务服务。政务服务是办公室的第一要务，贯穿于整个中心工作。政务服务优劣，直接关系领导决策贯彻落实的好坏。这就需要办公室超前谋划，周密安排，迅速落实，准确反馈，在纷繁复杂的工作中理出头绪，从容应付，争取工作的主动权。对机关服务，要突出整体服务。就是要着眼于大局、着眼于整体、着眼于长远，自觉地从全局工作的视角和高度来思考问题。在处理机关事务方面，既要上管天文地理，抓大事、抓要事，也要下管鸡毛蒜皮，抓小事、抓琐事，力求把每一项工作都做实做细， “大事不糊涂，小事不疏漏”，保证机关整体运转有序，避免出现“中梗阻”。为基层服务，要突出窗口服务。办公室是联系群众的窗口、对外开放的窗口、政策服务的窗口，大家言行举止备受关注。更需要有窗口意识，力求文明、规范。特别是对基层来访的同志，要热情接待，以诚相待，进有迎声、问有答声、走有送声，树立和维护良好的机关形象。

三是要求特殊。办公室的特殊地位和任务，决定了对办公室工作的要求也不一般。办公室是领导身边的工作机构，办公室工作人员是领导的“身边人”，要做到“四个表率”：一是学习的表率。学习是永恒主题。“一个人的八小时以外决定了人生。”要合理利用业余时间，把学习当成一项工作任务、当成一种生活方式，潜心学习理论和业务知识。二是调研的表率。调查研究是谋事之基、成事之道。任何科学决策都始于调查研究。要在深入调查研究的基础上，提出更多更好的思路、建议、方案和举措。三是实干的表率。“古今兴盛皆在于实”。办公室工作辛苦、艰苦、清苦，需要踏踏实实干事、扎扎实实做事，以实实在在的成绩、实实在在的作风赢得各方信服。四是廉洁的表率。办公室工作人员要时时事事处处严格要求自己，严格遵守各项规定，自觉做到自警、自重、自省、自励，以实际行动树立办公室的良好形象。

总之，办公室地位关键、任务繁重、要求严格,一般人做不好，做好了也就更不一般。全省水利系统一定要从水利工作全局的战略高度，深刻认识办公室工作的特殊地位与作用，深刻认识办公室工作的极端重要性，增强做好办公室工作的责任感和使命感，进一步坚定信心和决心，着力提升办公室工作水平，为全省水利发展改革再立新功。

二、增强素质、苦练内功

俗话说，打铁得靠真本事。要做好工作，必须依靠过硬的素质修养和工作能力。去年，我给大家提出“提高五种能力”的要求;今天，我想就素质建设再给大家提些要求，那就是要做到“六有”：有德、有知、有能、有道、有威、有心。

第一，要有德。德是立身处世之根本。德才兼备，以德为先，是对办公室工作人员的基本要求。一是政治清醒。必须有坚定的政治方向和政治立场，有强烈的政治意识、政治鉴别力和敏锐性，善于从政治上观察、思考和处理问题，在重大原则问题上要立场坚定，旗帜鲜明。大家站在政治高度思考，很多问题就迎难而解，避免造成失误。二是纪律严明。强化组织观念，坚决贯彻执行党组(党委)的决策部署，坚决服从组织的工作安排，严守政治纪律，严禁乱发议论。事事讲规范、守程序、懂分寸，真正做到不该说的不说，不该做的不做，更不能打着领导旗号为自己谋私利。三是做人正派。对上司，要尊重恭敬，不卑不亢，不能桀骜不训;对同事，要谦虚热情，襟怀坦白，不能锋芒毕露;对工作，要满腔热忱，爱岗敬业，不能得过且过;对职务，要忠于职守，职责相符，不能专权越位;对名利，要淡泊无奢，任其自然，不能过分追逐;对生活，要平平常常，闲逸清静，不能奢华无度。四是处事光明。在处理政务、事务和协调关系时，必须丁是丁、卯是卯，出于公心，坦坦荡荡，光明磊落，切忌耍阴阳脸、说两面话，当面一套，背后一套。这样与人相处，才能给人一种信任感、放心感、安全感。

第二，要有知。所谓“知”，是指培养知识型的人才。一是涉猎面宽。大家不仅要有较高的理论修养，熟知政治、经济的各项政策，还应保持强烈的求知欲，多了解业务、管理、法律、文学，甚至天文地理、三教九流的知识。工作常用的知识不仅要了解，还要熟知精通，能指导实践。二是内容要新。当今时代，科技日新月异，新知识层出不穷。大家要紧跟时代步伐，跟上工作节奏，就必须坚持先学一步，快学一步，善于汲取新的营养，始终占领科学文化知识的制高点。三是掌握求深。对各方面的知识，虽不能象专家那样深有造诣，但也应对其内涵、实质有较深、较细致的了解和掌握。尤其是与工作密切相关的某些知识领域，不能一知半解、不求甚解。四是善于运用。学以致用，这是参谋决策、协调处理政务事务、运筹推动工作之根本。掌握了实实在在的知识，参谋才能参到点子上，谋到恰当处，才能有助于领导正确决策，协调时才能不说外行话，推动工作才更有说服力。所以，要把学习作为终身追求和生活习惯，抓住点滴时间进行学习，使自己增知益智、终身受用。

第三，要有能。就是有本事，能干事、会干事、能干成事。主要体现在四个方面：一是精于文字。文稿服务是衡量办公室工作水平的重要标准。目前，我们一些办公室文字综合能力不强，文稿粗制滥造，影响工作质量和效率。今年，厅办公室要用3-5天时间，组织培训班，对文秘人员进行培训。提高文字综合能力，关键靠三条：一靠知识积累。台上一分钟，台下十年功。只有平时加强学习，积累知识经验，在组织文稿时才能信手拈来、倚马可待。二靠写作技巧。要善于提炼归纳，善于学习借鉴，熟悉领导思维，紧贴领导思路，善于站在领导的角度思考问题。三靠舍得吃苦。要用“吟安一个字，拈断数根须”的韧劲，仔细揣摩、精益求精，不断推出精品，更好地以文辅政。二是善于协调。协调是一门学问，搞好综合协调，要把握好“三个度”。立足协调的高度。牵住“牛鼻子”，坚持从水利发展改革稳定大局去思考筹划、安排处理问题，做到周密细致、减少矛盾、避免纰漏。拓宽协调的广度。对上，了解上级意图，争取更多的指导帮助;对下，关注群众呼声，多为基层解决实际困难和问题;对内，注意沟通配合、多商量、多补位，推动工作落实。目前，一些办公室纵向联系不够，横向沟通更少，需要引起高度重视。把握协调的深度。既要理直气壮，又不能颐指气使;既要超前服务，又不能“帮倒忙”;既要为领导分忧解难，又要把握好分寸，不能越俎代庖。三是敏于信息。我们处在信息时代，毫不夸张地说，无论大事小事，在南半球一发生，北半球马上就可以知道，信息工作的重要性更加凸显。大家一定要在这方面下力气，花功夫。要紧紧围绕工作重点，加强调研，解剖麻雀，见微知著，从单个事例中，找出有规律性和代表性的问题;要丰富信息内容，增加信息深度，提高信息实效，为领导同志掌握情况、进行决策和指导工作服务。办公室搞调研有优势，但同志们平时大都在机关应付大量繁多的工作，很难走出去搞调研。这个问题要下决心解决好。如何解决?关键是靠单位一把手和分管领导。单位领导要多安排办公室同志出去调研，多带着大家下去调研，真正使大家走出去。四是长于办事。办公室工作无小事，事事关系全局。一要不以事小而不为。小事不抓，日积月累，就会酿成大事，贻误工作。特别是对那些看似小事，抓不好就可能影响工作的，更不能听之任之。二要不以事杂而乱为。不乱为，就要知规知矩，该请示的请示，该报告的报告;就要知重知轻，避免重要工作没有抓住，次要工作使劲过头;就要吃透上情，摸透下情，办事才有方向，才能有的放矢。三要不以事急而盲为。在处置急事和突发性事件时，必须政治敏感、头脑冷静，不能盲为，不能乱表态，乱许愿，避免为彻底解决问题埋下隐患。四要不以事难而怕为。事情不管多难，都应义无反顾，挺身而出，敢于碰硬，不怕揽矛盾，不怕受委屈，不怕得罪人，不怕找麻烦。否则，一味追求和为贵，瞻前顾后，就什么事也办不成。现在有的干部怕担责任，遇事绕道走，极不利于问题的解决。

第四，要有道。就是要讲究工作艺术。搞好办公室工作，要善于处好“四个关系”。一是被动与主动的关系。办公室工作的一个明显特点，就是被动性。大家必须在被动中求主动，化被动为主动。要从工作常态中把握定势，从时势变化中寻找规律，进而获得主动;要未雨绸缪，想领导之所未想，主动研究解决问题的对策措施，在领导需要时就能提供，赢得主动。二是重复与创新的关系。要正视重复，工作使然，必须重复，没有办法;要总结重复，探求规律，获取经验;要积极创新，多谋善思，追求一流。正视重复才不会反感做相同的工作，积极创新才能取得工作突破，把每件事情、每项工作都干漂亮出色。三是质量与效率的关系。必须把追求质量和追求效率统一起来。大家当参谋出主意，假如不注重时效，即使你提的是“金点子”，一旦“水过三秋”，就连“泥点子”都不是。反过来，如果提供信息，不注重质量，情况不明，哪怕你报得“飞快”，一样毫无价值。四是忠诚与求实的关系。既要讲忠诚，在思想中真正理解、在内心里真正认同、在态度上真正拥护、在行动时真正执行，与党政保持高度一致;更要求真务实，不唯书、不唯上、只唯实，办实事、出实招，敢于直言不讳、直抒胸臆、直陈事实。要敢于坚持正确的意见，不要怕和领导“唱反调”，因为这其实也是在对领导负责，是更高境界的忠诚。

第五，要有威。有威才能有为。办公室的“威”主要包括三点：一是威严，源于自身素质。文化底蕴、政治理论、业务技能、道德品行是自身素质的直接表现，这四个方面的修养搞好了，自身素质提高了，人们一旦提到办公室这个机构，提到你这个同志，就会肃然起敬，威严不“请”自来，这也就是我们常说的“不怒而威”。二是威信，源于自身能力。一个人要树立威信，除了自身的文化政治修养和知识阅历外，更重要的是看认识分析事物，处理和解决问题的综合能力，看工作方法艺术，工作效果和业绩。在大会上念稿子是体现不出水平的，关键在于你的能力使人信服，处事方法和结果使人佩服，那么别人就更愿意听从你、信服你，威信自然就树起来了。三是威力，源于自身表率。办公室作为一个战斗团体，其威力除所处的特殊地位使然之外，更主要还在每位同志的自身表率作用。这是无言的推销，无声的号令，这种力量往往胜过千百遍说教。同事之间，要用成熟的语言、商量的口吻、朋友的身份，避免用说教方式来解决问题，推动工作。总之，必须更加主动有为地工作，以实实在在的工作成绩让领导满意，让机关满意，让群众满意，才能得到社会更多的尊重与肯定，才能更“有威”。

第六，要有心。就是在时时处处都要细心，用心做事，用心做人。举几个例子来说明。一是走路。大家去仔细观察，周和毛主席走路，表面看是平行在走，但任何时候周都间隔主席三步;现在我们和走路，之间相隔总是七步，七步之遥，这是礼节、规矩。二是点火。使用打火机，要仔细研究，讲究方法，注重细节，避免出现疏漏;三是握手。握手有轻重、有深浅、有单手、有双手，必须得体又大方。四是看人。对不同对象，要有不同“看”法。看人的眼神，看人的部位，都要注意。总之，事事处处都要用心，做人待人要用心，做事待物要用心。只要用心了，就没有做不好的事;只要用心了，就没有作不好的人。只要用心了，你就会有很多朋友，周围的群众，周围的事物，周围的力量，都可以为我所用，这对我们事业发展是很有益处的。

三、加强领导、营造环境

干事创业，关键在人。水务部门各级领导要关心和重视办公室干部的培养成长，要把“用事业留人、用感情留人、用待遇留人”真正落到实处，为加快办公室干部成长创造良好的工作环境和有利条件。具体来讲，就是要构建“三个阵地”：

(一)构建服务发展的“工作高地”。全省水利系统要把办公室摆在全局工作的突出位置，切实加强对办公室工作的组织领导。一是思想上高度重视。办公室工作能不能做得更好、能不能更有成效，很大程度上取决于单位领导的重视程度。各单位领导特别是主要领导要高度重视和关心办公室，经常检查指导，及时引路导向;始终坚持严管一分、高看一等，把办公室构筑成服务水利事业发展的工作高地。二是职能上不断强化。要强化办公室职能职责，努力树立和维护办公室权威，确保办公室在单位机构中的核心枢纽地位，为办公室履职尽责创造各种有利条件，让办公室工作真正有位有为。三是要求上更加严格。对干部以最高的标准来要求，以最严的要求来规范。近年，我们对厅办公室的干部高标准严要求，凡是接手的任务都要求使出最大力气，凡是出手的产品都要求体现最高水平，厅办公室工作总体上让领导满意，使群众信服，获得了各方好评，值得大家学习总结。

(二)构建施展才能的“人才基地”。办公室是人才相对集中的地方，也是锤炼人才、倍出人才的基地。一要支持履职尽责。办公室工作远离鲜花、远离掌声，很多工作都是难事、烦事、苦事，甚至是得罪人的事。各级领导干部要对办公室充分信任，工作大胆放权，遇到难事急事主动过问，帮助解决具体问题。二要保护工作激情。办公室干部默默无闻的时候多，出头露脸的机会少，出差的机会更少。干好了是大家的，干砸了是自己的。各级领导要关注办公室干部的思想动态，爱护体谅办公室人员，注意保护工作激情，受到误解时给予理解，取得成绩时给予表扬，工作失误时给予帮助。三要加强培养锻炼。要给办公室干部交任务、压担子，使办公室成为每个干部展示才华、释放潜能、发挥特长的平台;要积极创造条件，让办公室干部能多下基层调研，多走出去看看“外面的世界”，开阔眼界，增长才干，使办公室干部由服务型人才向为领导型干部迅速成长。

(三)构建干事创业的“成长福地”。关心干部，最重要的是关心大家在政治上的成长进步。一是要加快干部交流。在水利系统办公室，有的工作人员几年甚至十几年、几十年不交流，办公室成了一个“来了就走不了的地方”。今后，要在保持队伍相对稳定的前提下，加大干部交流力度，把青年干部及时补充进来，把中青年干部及时交流出去。各级领导要解决好办公室干部的“出路问题”，舍得把用得顺手的“身边人”交流出去，形成能进能出、能上能下的用人机制，建设一支充满朝气和活力的办公室干部队伍。二是要优先提拔任用。在干部提拔任用上，要坚持优先考虑办公室干部，把那些有本事、能干事、能干成事的办公室干部推荐、提拔到领导岗位上，为他们干事创业创造更加广阔的平台。三是要解决后顾之忧。要在政策允许的范围内，想方设法解决好大家的职级待遇、生活福利等方面问题，使大家心情舒畅，安心工作，“来了就不想走”，从而全身心地投入到办公室工作中去。

同志们，当前我省水利发展改革正处于关键时期，灾后重建正处于攻坚阶段，“再造一个都江堰灌区”规划已全面实施，水利发展任务十分繁重。在新形势下，办公室工作既充满机遇，也面临挑战。希望各级领导班子特别是分管领导，对办公室工作加深认识、加强领导、加大支持;希望办公室的同志们珍惜这个拓宽知识、增长才干、施展才华的工作岗位，把在办公室工作作为历练人生的契机，找准定位，苦练内功，努力提高服务能力和水平，为推动全省水利事业更好更快发展作出新的更大贡献。