法律适用合同2篇

住宅室内装饰装修合同的法律适用

依据建设部于XX年3月5日发布的《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号，自XX年5月1日起施行)第二条的规定：住宅室内装饰装修特指住宅竣工验收合格后，业主或住宅使用人对住宅室内所进行的装饰装修的建筑活动。根据该定义，住宅室内装饰装修有别于住宅竣工验收合格前的装饰装修(该种装修的管理适用〈建设工程质量管理条例〉)，也有别于需要申办施工许可证的非住宅装修。

1、《中华人民共和国合同法》

作为住宅室内装饰装修发包方的业主与作为承包方的装修公司之间是一种施工合同关系，直接受合同法第十六章建设工程合同相关规定的规范。

2、《中华人民共和国建筑法》

住宅室内装饰装修是一种建筑活动，作为承包方和施工方的装修公司应具备相应的建筑企业资质证书，并在其资质等级许可的范围内承接工程。装修公司从业资格等问题适用建筑法的调整。

3、《住宅室内装饰装修管理办法》

该办法是直接规范住宅室内装饰装修活动的建设部的部门规章。办法共包括五章，即总则、一般规定、开工申报与监督、委托与承接、室内环境质量、竣工验收与保修、法律责任及附则。

由于该办法只是部门规章，虽然办法中有许多禁止性的规定，如住宅室内装饰装修活动，禁止未经原设计单位或者具有相应资质等级的设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构;禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间;禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸;禁止拆除连接阳台的砖、混凝土墙体;禁止损坏原有节能设施，降低节能效果等，但这些禁止性规定的法律作用是使相关行政主管部门在进行装饰装修活动监督时有法可依，但是违反这些规定并不能导致装饰装修合同无效，当事人要使该办法在双方之间产生法律约束力，可以通过合同约定的方式将该办法中的规定纳入合同条款。

4、室内装饰工程质量规范(qb1838-93)

该规范属全国通用的行业标准，规定了家庭装饰工程的质量要求、结构安全和验收规则，适用于家庭装饰工程的施工检查和质量验收。由于该行业标准有不同版本，所以要通过当事人将其明确规定在合同中才对住宅室内装饰装修合同的双方当事人有约束力。

5、商品住宅装修一次到位实施细则

该实施细则是建设部住宅产业化促进中心编制的，目的是为了加强对住宅装修的管理，推广装修一次到位或菜单式装修模式，避免二次装修造成的结构破坏、浪费和扰民等现象，落实《住宅室内装饰装修管理办法》的有关规定而制定的实施细则。

除上述现行有效的法律、规章及行业规范之外，最高人民法院正在制定的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》一旦正式公布，也将适用于住宅室内装饰装修活动。该解释生效后，将对处理无效施工合同、垫资施工等法律纠纷提供直接的法律依据。请感兴趣的读者密切关注。

住宅装饰装修合同效力

一、理清室内装饰装修工程是否属于建设工程，是审查该合同是否需要资质的前提

《建设工程质量管理条例》第二条规定，本条例所称建设工程是指土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。建筑工程，指通过对各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动所形成的工程实体。

其中“房屋建筑”指有顶盖、梁柱、墙壁、基础以及能够形成内部空间，满足人们生产、居住、学习、公共活动等需要，包括厂房、剧院、旅馆、商店、学校、医院和住宅等;“附属设施”指与房屋建筑配套的水塔、自行车棚、水池等。“线路、管道、设备的安装”指与房屋建筑及其附属设施相配套的电气、给排水、通信、电梯等线路、管道、设备的安装活动。显然，建筑工程为建设工程的一部分，与建设工程的范围相比为种属概念，建筑工程的范围相对为窄，其专指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备的安装工程，因此也被成为房屋建筑工程。如《建筑法》第二条第二款规定：“本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”故，《建筑法》只适用于建筑工程，不完全适用于建设工程。如《房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法》第二条规定：“本办法所称房屋建筑工程，是指各类房屋建筑及其附属设施和与其配套的线路、管道、设备安装工程及室内外装修工程。”

建筑工程可以分为新建、扩建、改建工程。所谓新建，是指从地基及基础开始建造的建设项目;所谓扩建，是指在原有基础上加以扩充的建设项目，是指在原有基础上加高加层;所谓改建，是指不增加建筑物或建设项目体量，在原有基础上，改进质量或方向，或改善建筑物使用功能、改变使用目的建设项目。

又如，《建设工程质量管理条例》、《合同法》第十六章“建设工程合同”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》均适用于建设工程，当然也适用于建筑工程。所以：(1)与房屋建筑配套进行，同步设计、招标、施工的室内外装修工程，属于房屋建筑活动的一部分，当然属于建筑工程概念的范畴;(2)虽不是与房屋建筑工程同步进行，但室内外装修涉及建筑主体或承重结构的变动时，因该等室内外装修会危及建筑工程本身的安全，因此《建筑法》第四十九条对此做出了明确的规定，该等情况下，室内外装修属于建筑工程概念的范畴;(3)住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人委托装修人对住宅室内进行装饰装修，在不涉及建筑主体和承重结构变动时，不具备建筑工程的特点，不会影响建筑物的安全，其性质属于承揽合同，不属于建筑工程范畴，也不属于建设工程的范畴。因此，不适用《建筑法》、《建设工程质量管理条例》、《合同法》第十六章“建设工程合同”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》等规定。所以，我们在类似建设部的部门规章《住宅室内装饰装修管理办法》中，均没有发现其在立法依据中援引《建筑法》。

二、《住宅室内装饰装修管理办法》是部门规章，不能作为合同无效的法律依据。

《住宅室内装饰装修管理办法》虽然要求承接住宅室内装饰装修需要取得相应的资质证书，但这只是部门规章，不能作为判定合同无效的依据。《民法通则》第58条规定：“违反法律或者社会公共利益的”合同无效，以及《合同法》第52条关于“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同无效的规定，这里必须违反了全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规，才能直接导致合同无效，这是合同法解释一明确规定的，且必须符合合同法解释二中的效力性条款之规定。

三、室内装饰企业资质审查早已经被取消

XX年11月1日，国务院在国发[XX]24号《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》中已明令取消原国家经贸委“建筑装饰资质审查”、“室内装饰行业企业资质审查”行政审批项目。国家经贸委在宣布取消三十项象征审批事项时，明确宣布“将其改为运用市场机制、行业自律或者事后监督”。也就是说，室内装饰企业行业资质不再作为该行业企业的强制性要求，资质已经不是合同主体资格必备条件了。故，对室内装饰合同的效力，首先要审查该工程是否属于建筑工程，其次再审查合同无效所依据的其它法律规定。

四、建设工程优先受偿权的行使

XX年12月8日《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》体现至少那么一种结论装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有人之间没有合同关系的除外，也就是说，如果发包人不是该建筑物的所有权人或者与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的，承包人对建筑物因装修装饰增加价值没有优先受偿权。换句话说，建设工程优先受偿权依附于发包人，不依附于建筑物本身。

装修合同签订时候要注意以下几个方面：

1、工期约定：一般2居室100平米的房间，简单装修的话，工期在35天左右，装饰公司为了保险，一般会把工期约定到45-50天，如果您着急入住的话，可以在签订时和设计商榷此条款。

2、付款方式：一般的装修合同，约定首付60%，木工验收合格后交纳35%，完工后交纳5%。如果按照这样的付款形式的话，在工期过了一半左右后，您就已经向装饰公司交了95%左右的费用，如果装修的后期出了什么问题的话，就很难在钱上面制约装饰公司了。所以建议在签订合同时候，能把首付压到30%，中期交纳30%。

中期款：一般合同上约定的中期付款时间，只是简单的标明“工程过半，木工收口”。但是一个工地往往是多项目交叉作业，正规的工期过半应该是：木器制作结束;厨卫墙、地砖、吊顶结束;墙面找平结束;电改造结束。

3、增减项目：装修过程中，很容易有增减项目，比如多做个柜子，多改几米水电路等等。这些都要在完工的时候交纳费用的。那么这些项目的单价究竟应该是多少呢?如果等到已经开工后，那这可能就是设计说了算了。所以如果有可能，最好能复印一份装修公司的最初给您看的完整报价单，以免在签订合同或是增减项目时，装修公司偷梁换柱，改换价格。

还要注意一点，最后结算费用的时候，你应该支付的增减费用，都应该是在该项目施工前，由您签认可的，如果是您没有签认可的，您一概可以不支付相应的费用。

4、保修条款：装修的整个过程现在主要还是以手工现场制作为主，没有实现全面工厂化，所以难免会有各种各样的细碎质量问题。保修时间内，装饰公司应该实施的责任就尤为重要了。比如出了问题，装修公司是包工包料全全负责保修，还是只包工，不负责材料保修，或是还是有其他制约条款，这些都一定要在合同中写清楚。

5、水电费用：装修过程中，现场施工都会用到水，电，煤气等。一般到工程结束，水电费加起来是笔不小的数，这笔费用应该谁来支付，在合同中也应该标明。

6、按图施工：严格按照您签认可的图纸施工，如果在细节尺寸上和您在设计图纸上的不符合，您可以要求返工。

7、监理和质检到场时间和次数：一般的装修公司都将工程分给各个施工队来完成，质检人员和监理是装饰公司对他们最重要的监督手段，他们到场巡视的时间间隔，对工程的质量尤为重要。监理和质检，每隔2天应该到场一次。设计也应该3-5天到场一次，看看现场施工结果和自己的设计是否相符合。

为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)已经公布并实施。其中规定了商品房买卖中的惩罚性赔偿原则，这一规定对规范房产市场，保护购房者的切身利益起到了一定的积极作用。但是这引发了商品房在适用《解释》的同时是否适用《消费者权益保护法》(以下简称《消法》)的问题上众说纷纭，本文仅就对商品房买卖合同纠纷中是否适用《消法》谈谈自己的一些拙见。

《解释》中关于惩罚性赔偿条款的规定如下：

第八条 具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;

(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：

(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;

(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;

(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

其中购房者在购房过程中出现以上的5种情况时除了可以要求开发商返还已付购房款及利息，可以要求由此造成的损害赔偿，之后还可以主张不超过已付购房款一倍的惩罚性的赔偿。也就是说如果发生了以上的5种情况时购房者可以要回的款项的最高额为已付购房款加上相当于已付购房款的惩罚性赔偿金再加上已付购房款的利息及造成的损失，即双倍的已付购房款、利息还有损害赔偿金。这样一来，《解释》规定的特定的情况的赔偿金额可能超出《消法》规定的因欺诈而应给予的双陪赔偿。

这样就产生了一个问题：在商品房买卖合同纠纷当中除了《解释》规定的几种欺诈以外的欺诈是否适用《消法》的双倍赔偿?

关于是否适用的问题，有两种不同的观点：

1.适用。《解释》规定的情况与《消法》的规定并不冲突，在符合《解释》规定的具体情形时，无论适用《解释》还是《消法》都可以。

2.不适用。消法制定时，所针对的是普通商品市场严重存在的假冒伪劣和缺斤短两的社会问题，所设想的适用范围的确不包括商品房在内。同时制定的《产品质量法》明文规定不包括建筑物，可作参考。再就是从目前的实践来看，大多法院也不认为商品房交易适用《消法》第四十九条规定，主要原因是，商品房买卖合同金额巨大，动则数十万、上百万，判决双倍赔偿会导致双方利害关系失衡。综上，此种观点认为，商品房交易过程中开发商应承担的赔偿责任是合同约定的赔偿责任或赔偿实际损失的责任，而不是《消法》所规定的双倍赔偿责任。

以上两种观点本人认为都过于绝对。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。

首先，我认为能适用：

1.从立法本意上来说，《解释》规定的赔偿额度，按照上面的分析，最高额度可能超出已付购房款的双倍。解释规定的这几种欺诈行为是属于商品房买卖纠纷之中最严重、最恶劣的几种。也就是说，这几种最恶劣的情况可以适用《解释》规定的最高双倍以上的惩罚性赔偿，那么，除了《解释》规定的几种严重的欺诈情况之外的欺诈行为，应该是适用《消法》的双倍赔偿。当然，实践中，很难适用最高的双倍以上的惩罚性赔偿，但法律规定的应然状态与法律适用的实然状态的差别，跟立法本意无关。

2.从法律的体系上来说，《消法》既然没有明确规定其调整范围不适用于商品房，那么就是适用。《解释》同样没有规定如果与《消法》冲突时的适用规则，其实，本来就不冲突。立法者在立法时，因为要维护法律的统一性、权威性、严密性，会在立法时尽量的消除法律冲突，尽量不要留下立法的空白。所以说《解释》和《消法》都是适用的。

3.《解释》在商品房合同买卖纠纷中加入了因欺诈而导致的惩罚性的措施，目的是在遏制开发商在商品房买卖中利用优势欺诈购房者，从而导致的巨大的事实不公。那么我们可以推论：在商品房的买卖中，一般的欺诈适用惩罚性赔偿符合立法本意，只是一个度的问题。也就是说，可以适用惩罚性赔偿，1倍、1.5倍、2倍等，但不能超出《解释》规定适用于特定的五种欺诈的惩罚性赔偿的范围。

其次，我认为要有限制性的分别适用。

也就是说在商品房买卖合同纠纷当中情况千差万别，一味的去适用双倍赔偿或不适用双倍赔偿都可能在具体案件当中导致不公平的现象发生。我们要根据具体情况区别对待，分别适用。

1. 如果在商品房买卖合同纠纷中一刀切，全部不适用双倍赔偿，就只是《解释》规定的几种情况最高可以适用双培以上的惩罚性赔偿，而在商品房合同纠纷中的其他欺诈行为就只能是返还款项，支付违约金，或赔偿实际的损失。那么如果其他的欺诈行为的确没有《解释》规定的开发商的主观恶意强，但实际造成的损害结果相当大(不一定达到已付购房款的一倍)，这实际上性质的恶劣程度不亚于《解释》规定的那几种情况，即已经达到了《解释》实行惩罚性赔偿责任的制定意图，那么我们就应该适用双倍赔偿;如果造成的损失不是很大，那么就只是按实际的损失来陪。至于损失达到已付购房款的多大比例才适用《消法》的双倍赔偿，要综合多方因素，多种情况，比如已付购房款的绝对额、欺诈隐瞒的时间长短、造成损失类型的多少等。

2.如果在商品房买卖合同纠纷中，一般的欺诈行为全部不适用《消法》的上双倍赔偿，则很难在不同的欺诈情况下(包括商品房买卖合同纠纷中的一般欺诈和《解释》规定的严重的几种欺诈)保证赔付比例的公平。这样会导致一种倾向：开发商因为《解释》规定的严重欺诈在实践中都不可能导致双倍的惩罚性赔偿，那么会怂恿他们的一般性欺诈行为;如果一般性的欺诈能有条件的适用《消法》的双倍赔偿，那么严重的欺诈行为在实践中可能用到了双倍的赔偿甚至于更高的双倍赔偿加利息、损害赔偿的几率大增。这样才会起到抑制开发商这种欺诈行为的作用。

总之，商品房买卖合同纠纷既要适用《消法》，又要有限度的分情况适用，以期能尽量的发挥《消法》和《解释》的效用，切实抑制开发商的欺诈行为，从而保护购房者的利益。